土地借錢 土地二胎是什麼?

根據內政部營建署的資料台灣土地總達市價300兆，臨時需要大筆週轉資金？名下的不動產又已經設定了抵押貸款，該怎麼辦？

所謂的「土地二胎」，就是「土地二順位貸款」，也就是一筆土地已經向A銀行進行第一次抵押貸款，再用這一筆土地，向民間金主或是融資公司進行第二次貸款。這時候， 民間金主或是融資公司 就擁有這筆土地的第二順位抵押權。

土地借錢 土地二胎的核貸速度比轉增貸更快

有人會問：「我轉到另一家銀行辦增貸，不是也可以嗎？」

答案是， 二胎貸款的流程比轉貸較簡單。 因為不需要代償，塗銷設定及等清償證明的時間。

土地的流通性不如房屋那麼高，目前銀行都沒有直接處理土地二胎的貸款，有處理的部份都針對目前本行的客戶，辦理土地貸款後也還款了一段時間了，需要在次增貸。

例如原來的價值1000萬的土地，貸款是貸了500萬元，設定金額是600萬；還款一年之後還剩460萬，因資金的需求需要增貸100萬，而銀行在次進行鑑價之後，土地可貸的金額是800萬，所以目前的貸款是460+100萬=560萬，需要設定的金額是672萬，銀行會另外設定100萬或是120萬的抵押權設定在第二順位就變成是土地二胎了，二胎貸款和土地轉增貸的不同，主要是二胎貸款的流程比較簡單。

如果是轉增貸，必須由另一家銀行代償，申請塗銷，如果有綁約，還會有違約金的問題。相較之下，二胎貸款的手續比較簡單，銀行作業的速度也快得多，最快大約一個星期就能撥款。

土地借錢 土地二胎的額度比信貸更高

也有人會問：「土地二胎與信用貸款，哪一種對我比較有利？」

最大的差異，就是土地二胎的額度，一定會比信用貸款更高。信用貸款會有月薪22倍（DBR22）的限制，土地二胎的額度，則是按照土地的「殘值」而定，一般是鑑價殘值的5～7成，某些銀行標榜，最高可以給予300萬的額度。

另外，土地二胎的貸款期間，也一定會比信用貸款更長。信用貸款的期數最多是60期，也就是7年，而土地二胎最多可以到15年，讓貸款人的繳款壓力更輕。

銀行受理土地借錢 土地二胎貸款的標準程序，包括：

目前銀行都沒有直接處理土地二胎的貸款，有處理的部份都針對目前本行的客戶，辦理土地貸款後也還款了一段時間了，需要在次增貸。如果是他行已設定了第一順位，除了應用土地轉貸款，不然銀行都沒有直接處理土地二胎 。

• （1）受理文件、
• （2）內部或委外進行估價、評估增貸的可能性
• （3）核准後進行簽約對保、
• （4）到地政機關將土地設定第二順位抵押權給銀行、
• （5）撥款。

土地借錢

土地二胎需要準備的資料包括：

• 身份證影本、
• 貸款人的工作證明（識別證、在職證明，或是其他可以佐證的文件）、
• 所得證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單、薪資證明，或是其他可以佐證的文件），
• 還有這一筆土地的第一順位貸款文件，包括最近一年的繳款證明、
• 土地權狀影本。

銀行土地二胎的年利率，大約從年息4％左右起跳，貸款期比一胎貸款短，最長通常只有10-15年，而不像第一順位貸款可以貸到15～20年。